VERBALE DI ASSEMBLEA ORDINARIA DEI P.P DELLA COMUNIONE RESIDENCE LETOJANNI DEL 30/06/2024

 

L'anno 2024 mese di Giugno giorno 30 presso i locali della reception del Residence Letojanni si è riunita l'assemblea ordinaria dei multiproprietari periodici, covocata in questo giorno, luogo ed ora tramite email confermate e lettere raccomandate, a tutti i proprietari periodici, risultanti all'anagrafe. Questa assemblea viene trasmessa e registrata anche in video sulla piattaforma zoom, i documenti di discussione sono stati inviati e pubblicati sul sito istituzionale della Comunione www.comunioneresidenceletojanni.com, su concovazione richiesta dal comitato di sorvegliana, per discutere e deliberare sul presente ordine del giorno:

 

        1.  Approvazione Consuntivo 1.11.2022 – 31.10.2023;

        2.  Approvazione Preventivo  1.11.2023 – 31.10.2024;

        3.  Votazione consiglio di sorveglianza;

        5.  Adesione al rifacimento degli infissi con detrazione ecobonus 70%;

        6.  Accettazione piano di ristrutturazione interna quinquennale;

        7.  Autorizzazione amministrazione alla richiesta dei dati sensibili per la nuova banca                          

            dati multiproprietari.

 

E' presente on line l'intero consiglio di sorveglianza.

 

Si passa alla nomina del presidente nella persona dell' Amministratore Cordua Federico e ,alla nomina del segretario nella persona della Sig.ra Antonina Torrisi, che controlla la regolarità delle deleghe e verifica che si sia raggiunta la maggioranza legale, sia per la presenza on-line che per quella in sala. Sono presenti in assemblea in proprio per delega e per voto espresso un totale di 56862 cmm su un totale di 100.000 cmm, pertanto l'assemblea ha tutti i quorum necessari per deliberare sui punti all'ordine del giorno.

 

Prende la parola l'amministratore Cordua Federico spiegando che l'Ecobonus 110% è stato una grande opportunità ma anche un susseguirsi di cambiamenti effettuati dal Governo, che ci hanno bloccato frequentemente, fa un riconoscimento ai Multiproprietari che si sono  interessati della ricerca di un nuovo General Contractor che ci fornisse il materiale, illustra le difficoltà che ci sono state nel cambio dei crediti ringraziando ancora i Multiproprietari per l'appoggio ricevuto senza il quale la situazione sarebbe stata complicata. Al momento i lavori sono completi al 60%, è stato terminato il cappotto ed è avvenuta la sostituzione di tutti i vecchi climatizzatori con i nuovi,spiega che al momento i lavori si concentrano nel rifacimento dei tetti delle palazzine.Purtroppo l'ecobonus al 110% non è stato prorogato e pertanto non siamo riusciti ad ottenere la sostituzione degli infissi se non al 70%.

L'amministratore Cordua Federico dichiara di astenersi dal voto per quel che riguarda l'approvazione del punto 5 ovvero l'adesione al rifacimento degli infissi con detrazione al 70%, lasciando la decisione in toto ai Multiproprietari.

Ci tiene a precisare che purtroppo i costi di questo e di altri mercati dell'edilizia sono triplicati ma comunque si potrà avere un risparmio notevole pagando solo il 30%.

L'Amministratore Cordua Federico dichiara di astenersi dal voto anche per quel che riguarda la votazione del piano quinquennale di ristrutturazione interna degli appartamenti, puntualizzando che gli appartamenti purtroppo sono stati costrutiti circa 40 anni fa e necessitano della sostituzione dei pavimenti e il rifacimento dei bagni.

Si è pensato ad un piano quinquennale proprio per non gravare sulle spese da sostenere in un solo anno.

L'amministratore illustra le difficoltà che si riscontrano ormai negli affitti turistici, con l'avvio di tutti i Bed & Breakfast lo standard qualitativo dei turisti si è innalzato e sarebbe bene adeguarci per poter continuare ad affittare gli appartamenti, chiarendo che la ristrutturazione interna partirà dall'anno prossimo in quanto nell'anno corrente ci saranno gli infissi da sostituire.

L'amministratore passa ad illustrare la situazione delle palazzine inagibili I e C, per le quali ha concordato con l'ufficio tecnico e il sindaco un istanza per riottenere l’agibilità, che purtroppo verrà bloccata in quanto ilo Comune è in attesa del collaudo non ancpora pervenuto.

Le tempistiche si spera saranno celeri ma ci tiene a precisare che si tratta di lavori pubblici.Nel caso in cui la situazione delle palazzine I e C venga definita si procederà a bloccare i lavori di ristrutturazione interna per rimettere in piedi le due palazzine rimaste sul limbo per tanto tempo.

L'amministatore illustra i condomini sulla questione delle morosità, ritendendosi da una parte soddisfatto per il recupero di circa 20.000€ il cui merito va comunque alla vecchia gestione in quanto si sono concluse delle cause risalenti a 9 anni fa.

Solleva il problema delle attuali morosità, facendo presente che molti saranno intimoriti dai  lavori di ristrutturazione, pertanto fa presente che sono stati creati dei piani di uscita per i multiproprietari che non se la sentono di affrontare tale situazione,basterà rivolgersi alla Reception.Detto cio' l'amministratore fa presente che questi piani non sono stati pensati per buttare fuori qualcuno ma solo per evitare che continuino a generarsi ulteriori morosità.

Prende la parola il Multiproprietario e membro del consiglio di Sovergliana Pulejo presente on line, spiegando che secondo lui c'è un neo nel recupero delle morosità, l'amministratore dovrebbe dare la possibilità a tutti i multiptoptietari che esercitono la professione di avvocato di recuperare le morosità, precisa che a Marilleva 1400 è stato dato l'incarico a 10 avvocati che a costo zero si sono dati da fare contestando che qui non è stato fatto secondo le sue istruzioni.

Prende la parola l'amministratore Cordua affermando di aver provato ad attuare il piano del Sig.re Pulejo ma senza adesioni. Ribadisce di essere d'accordo ed esorta gli avvocati ad aderire a questa proprosta capendo le loro difficoltà in quanto il patrocinio dovrà essere del tutto gratuito.

Prende la parola la multiptoprietaria Mauceri presente on line, concorda con il Sig.re Pulejo sulla situazione catastrofica dei morosi ma fa presente che dal bilancio non si evince chi sono i morosi. Chiede cosa è stato fatto e afferma che sarebbe giusto dividere le spese in periodo A e periodo B in quanto i proprietari delle settimane 51-52-1 pagano la piscina che non puo' essere utilizzata in quel periodo.

L'Amministratore Cordua risponde chiarendo che la lista dei morosi è allegata al verbale originale dell’'assemblea di condominio.Spiega che i recuperi partiti nei confronti dei morosi danno effetto dopo 10 anni, che essi vengono contattati per trovare una soluzione, che non saranno consegnate le chiavi degli appartamenti a chi ha pregressi superiori ad 1 anno. L'amministratore afferma che l'unica strada giusta sarebbe quella di togliere le multiproprietà ai morosi e continuare con chi veramente interessato.

Prende la parola la multiproprietaria Luschi presente on line, affermando di aver aderito alla cessione della sua multiproprietà inviando tutta la documentazione richiesta come preliminare e atto di vendita ma senza esito e pertanto chiede se essendo in fase di cessione dovrà sostenere le spese condominiali del 2024.

L'amministratore Cordua risponde che si è raggiunto un accordo con un notaio che necessita di 20  multiprorietari e che verso Ottobre-Novembre si arriverà a questo  numero.Conferma alla Sig.ra Luschi che sarà esonerata dal pagamento delle spese condominiali del 2024.

Prende la parola la multiproprietaria Branciforti presente on line chiedendo una quantificazione delle spese relative alla sostituzione degli infissi e la ripartizione di tali.

L'amministratore Cordua chiarisce che le spese suddivise per millesimi porteranno ad un aumento medio di circa 150/180 euro a settimana, dato medio perché poi andra suddiviso per i millesimi di proprietà, e quindi più alto per i periodi di alta stagione e più basso per quelli di bassa.

Prende la parola la multiproprietaria Stefania De simone presente on line, dando la propria adesione, in quanto avvocato, al recupero delle morosità per la regione campania, incitando anche gli altri ,se presenti ,ad aderire.

Prende la parola il Multiproprietario e membro del consiglio di Sovergliana Pulejo presente on line, facendo presente che aveva suggerito all'amministartore oltre alla non consegna delle chiavi di affitatre le settimane dei morosi recuperando le spese. Fa presente che l'attuale metodo di riscossione delle spese condominiali a 60 giorni prima del periodo è troppo e propone di abbassarlo a 30 giorni.fa presente la possibilità di dare agli avvocati di Marilleva 1400 le pratiche di Letojanni in maniera gratuita se autorizzato dall'amminstratore.

Prende la parola il multiproprietario Silvano Gaetano presente in sala, sollevando un quesito relativo alle palazzine inagibili, chiedendo come sia possibile che il collaudo non ci sia essendo l'autostrada aperta con traffico veicolare, specificando che per legge dovrebbe esserci.

L 'Amministratore Cordua fa presente che si tratta di un'apertura straordinaria dell'autostrada senza collaudo.

Prende la parola il multiproprietario Silvano Gaetano presente in sala chiedendo le conseguenze nel caso in cui succeda qualcosa in autostrada e per quale motivo le macchine possano transitare ma le palazzine  non possano essere abitate, suggerendo un azione legale nei confornti del comune. Inoltre chiede se le palazzine I e C debbano essere demolite e ricostruite.

L'Amministratore Cordua chiarisce che non è una responsabilità del condominio quella legata alla pericolosità dell'autostrada e sconsiglia vivamente un azione legale al comune, in quanto non titolare della scelta della riapertura della tratta autostradale.

L'amministratore chiarisce che le palazzine si compongno da due corpi di fabbrica, uno comprende i balconi e terrazzi che hanno subito delle lesioni e sono quindi da rifare, l'altro corpo non ha subito lesioni, afferma anche che a suo avviso in un anno o due si possano tranquillamente ripristinare.

Prende la parola il Multiproprietario Magno presente in sala, esordisce con un apprezzamento di stima nei confronti dell'Amministratore Cordua, chiedendo come mai nel conto economico con ci siano soldi derivanti dalla gestione-affitti del residence. Afferma che l'attività è stata svolta dall'ufficio e dal personale pagato dai multiproprietari e di conseguenza dovrebbe esserci una quota che va ad incrementare il conto economico.

L'Amministartore Cordua fa presente che il regolamento di condominio parla molto chiaro sul punto e i ricavi derivanti dalle affittanze vanno nelle tasche dei proprietari cedenti tranne la quota che trattiene la società di gestione, ma si rende disponibile  a questa  variazione epocale che pero' si potrà discutere nella prossima assemblea creando una quota di solidarietà.

Prende la parola il Multiproprietario Conti presente on line chiedendo di chiarire alcune  cifre e alcuni riporti presenti nella situazione patrimoniale.

L'Amministratore Cordua spiega che i crediti non sono incassati ma immessi e che la società di gestione ha dovuto chiedere un prestito.

Prende la parola il Multiproprietario Conti presente on line facendo presente che le  morosità sono molto alte, dice di essere d'accordo con i lavori di ristrutturazione ma preoccupato sul fatto che le morosità possano aumentare,chiede anche a quanto ammonteranno le spese per il ripristino delle palazzine inagibili I e C.Inoltre chiede a cosa fanno riferimento i debiti verso altri enti.

L'amministratore risponde spiegando che bisogna svincolare i morosi onde evitare il crearsi di ulteriori morosita e che non bisogna abbandonare i proprietari delle palazzine inagibili in qaunto hanno affrontato una situazione difficile e adesso il suo impegno andrà a loro.I debiti verso altri enti si compongono da un debito del 1997 che non è andato in prescrizione nei confronti del comune di Letojanni con il quale è stato stretto un accordo per non essere attaccati dal recupero crediti.L'amministratore precisa che dovremmo avere un credito da parte del comune per il muro di contenimento costruito a seguito della frana con il quale andremo a sanare il debito pregresso.

Prende la parola il multiproprietario Giambarresi presente on line, affermando di essere proprietario delle prime 3 settimane di Giugno e lamentando il fatto di non sentire parlare di piani aziendali per investimenti turistici o di piani di markenting per la bassa satagione a suo avviso svantaggiata rispetto a Luglio e Agosto.Inoltre propone di inviare informazioni sugli affitti anche ai morosi cosi da fargli vedere un guadagno e scoraggiarli a generare ulteriori morosità.

Prende l'Amministratore Cordua, spiega che la società di gestione possiede solo la bassa stagione, precisa che fare un piano è veramente difficile in quanto il mercato del turismo si sposta continuamente, il prezzo lo decide il mercato e noi ci scontriamo con le ripartizioni millesimali che all'epoca sono state fatte a discapito dei proprietari della bassa stagione essendo stati calcolati solo in base ai metriquadrati degli appartamenti.Precisa che non si possono assolutamente modificare le quote millesimali ache perchè servirebbe l'uninimità impossibile da raggiungere.Per la questione dei morosi l'amministratore spiega che chi ha comprato negli anni 80 ormai non c'è piu e quindi si sta cercando di coinvolgere le 2 generazioni.

Prende la parola la multiproprietaria Andronaco presente in sala, afferma di essere proprietaria da poco delle prime due settimane di Settembre e lamenta che in bassa stagione non si puo' affittare, e che i costi di energia sono troppo alti ma fortunamente con l'installazione del fotovoltaico diminuiranno.Propone che ogni multiproprietario metta una quota del proprio ricavato dall'affitto a supporto del condominio.

Prende la parola l'Amministratore Cordua e si congratula per i toni della presente assemblea, spiega che i pannelli fotovoltaici verranno installati entro Dicembre e che cio' permetterà una riduzione dei costi di energia del 50%.

Prende la parola la multiproprietaria Castorina presenteon line, spiega che possiede due appartamenti che purtroppo non riesce piu ad utilizzare e che i nipoti non sono interessati, fa presente di non essere tra i morosi ma di non poter piu' sostenere le spese condominiali manifestando la volontà di cedere le settimane.

L'amministratore Cordua fa presente che la situazione della signora Castorina è la piu' comune, ci sono tante persone per bene che non riescono piu a sostenere gli oneri condominiali.Per questo motivo esorta chi si trova in questa situazione a mettersi in contatto con Luciana e Antonella per trovare una soluzione.

Prende la parola il multiptoprietario Branciforti presente on line, chiedendo se l'aumento sia per i lavori di ristrutturazione interna.

L'amministratore Cordua spiega che l'aumento è per la sostituzione degli infissi quest'anno e che l'anno prossimo sarà per la ristrutturazione interna ma che i due aumenti non si sommeranno l'uno con l'altro.

Prende la parola il Multiptoprietario Silvano presente in sala, chiedendo se sono presenti le spese di luce nel bilancio visto che gli appartamenti vengono affittati anche ad altri.

L'amministratore Cordua risponde che in bilancio non ci sono i consumi in quanto al condominio viene addebbitata solo la gestione del contatore.

Prende la parola il multiproprietario Vittozzi presente on line, chiedendo in quanto proprietario della palazzina inagibile I se tenuto al pagamento delle quote condominiali.

L'amministratore Cordua precisa che come gli altri anni se si utilizza si paga altrimenti no, ma la quota di ristrutturazione verrà comunque calcolata per tutti.

Prende la parola la parola la figlia del multiproprietario Numis presente in sala, lamentando che i servizi sono scarsi, che il giardinaggio risulta essere tralasciato.

L'amministratore Cordua precisa che l'anno scorso in assemblea è stato sospeso il giardinaggio a causa dei lavori del Bonus 110% e afferma che siamo ancora in una situazione di cantiere e che finita quest'emergenza si ritornerà alla normalità con l'organizzazione di serate di piano bar che coinvolgano acnhe gli ospiti esterni.

Prende la parola il Multiproprietario Giorgio presente on line chiedendo a quanto ammontano i costi di ristrutturazione.

L’amministratore risponde che per quest’anno la quota è di circa 350.000 euro.

 

Si passa alle votazioni:

 

• Punto 1

Contrari per millesimi 209

Astenuti: per millesimi 53731

Favorevoli: per millesimi 2922

Il punto all'ordine del giorno viene approvato

 

• Punto 2

Contrari : per millesimi 175

Astenuti: per millesimi  53731

Favorevoli: per millesimi 2956

Il punto all'ordine del giorno viene approvato

 

Punto 3

Magno di candida

     Per Magno Carlo: per millesimi 579

     Astenuti: per millesimi 53599

     Riconferma vecchio consiglio per millesimi 2684

 

Il consiglio di sorveglianza viene confermato

 

• Punto 5

 

     Contrari : per millesimi 672

     Astenuti: per  millesimi  53863

     Favorevoli: per millesimi 2327

     ll punto all'ordine del giorno viene approvato

 

• Punto 6

 

      Contrari:per millesimi 704

      Astenuti: per millesimi 53933

      Favorevoli: per millesimi 2225

      ll punto all'ordine del giorno viene approvato

 

 

 

 

• Punto 7

 

      Contrari: per millesimi 198

      Astenuti: per millesimii 467

      Favorevoli: per millesimi 56197

      ll punto all'ordine del giorno viene approvato

 

 

L'amministratore ringrazia tutti per la partecipazione e per i toni con cui si è svolta l'assemblea .Si dichiara chiusa l'assemblea alle ore 12.00

 

LETOJANNI 30/06/2024